Xây nhà là một trong ba công việc lớn của đời người mà ông bà ta quan niệm từ xưa đến nay. Để một ngôi nhà được xây dựng hoàn thiện thì việc xác định rõ những chi phí xây nhà là vô cùng quan trọng. Ai cũng muốn có cho mình một ngôi nhà đẹp và sang trọng nhưng chi phí xây nhà bao nhiêu hay xây nhà theo phong cách nào, thiết kế ra sao… luôn là câu hỏi của nhiều người quan tâm và lo lắng. Đặc biệt đối với những gia đình không quá nhiều kinh phí.
Chi phí xây nhà để hoàn thiện một ngôi nhà là bao nhiêu? Đối với những người đang có dự định xây nhà cho gia đình thì chắc chắn đây là một vấn đề nan giải. Để dự trù kinh phí xây nhà, bạn chỉ cần nắm vững một số công thức khá đơn giản với độ chính xác tương đối chuẩn mà Kisato chia sẻ sau đây.
Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà
Kiến trúc và quy mô công trình
Đây là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành xây dựng nhà ở. Để đảm bảo chi phí phù hợp, chủ hộ cần cân nhắc lựa chọn kiểu dáng kiến trúc ngôi nhà phù hợp. Do ngôi nhà được thiết kế theo kiểu hiện đại với nhiều chi tiết, đường nét, hình khối nên chi phí xây dựng sẽ tăng lên so với việc lựa chọn công trình xây dựng đơn giản. Rõ ràng, chi phí xây nhà hai tầng sẽ cao hơn chi phí xây nhà hình ống truyền thống.
Vị trí địa điểm xây dựng ảnh hưởng gián tiếp đến chi phí xây nhà
Bạn sẽ không thấy tác động của nó cho đến khi bắt đầu xây dựng dự án. Vì nó sẽ không ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành của công trình (như cần trục hay cân), nhưng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vận chuyển nguyên vật liệu. Khi công trường nằm ở vị trí khó đi đường ảnh hưởng đến việc vận chuyển vật tư, chi phí vận chuyển tăng lên.
Bên cạnh đó, vị trí khu đất sẽ xây nhà cũng có thể ảnh hưởng đến những chi phí xây dựng. Điều kiện địa chất công trình sẽ ảnh hưởng đến việc xử lý nền móng và kết cấu chịu lực của ngôi nhà. Vì vậy, nếu vị trí xây dựng là đất yếu, đất thổ cư thì phải lập phương án móng như móng cọc, móng băng… nên giá thành xây dựng cũng sẽ khác nhau.
Chi phí của vật tư xây nhà
Toàn bộ chi phí của quá trình xây nhà bao gồm gần như toàn bộ chi phí mua vật tư xây dựng. Việc lựa chọn nguyên vật liệu thô của thương hiệu bào, chất lượng ra sao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí hoàn thiện ngôi nhà. Ngay cả trong quá trình xây dựng, sự thay đổi của giá vật liệu sẽ gây ra các chi phí khác.
Nhà cung cấp vật tự xây dựng
Giá vật liệu và chất lượng vật liệu do địa chỉ bán vật liệu xây dựng cung cấp có ảnh hưởng đáng kể đến giá thành. Nếu giá của nhà cung cấp vật liệu quá cao thì sẽ kéo theo chi phí xây dựng. Hoặc nguyên vật liệu của nhà cung cấp kém chất lượng, không đủ số lượng và các chi phí liên quan cũng làm tăng giá thành. Vì vậy, hãy cẩn thận khi lựa chọn đối tác cung cấp vật liệu xây dựng cho ngôi nhà của mình.
Bóc tách khối lượng, lập bảng dự toán chi tiết
Hiện nay, khi tiến hành xây dựng, chủ đầu tư thường thuê đơn vị tư vấn thiết kế, họ sẽ thiết kế đầy đủ các công trình, kết cấu, điện, nước dựa trên hồ sơ thiết kế được chỉ định. Số lượng chi tiết công việc thường được gọi là bản tóm tắt ngân sách. Theo cách hiểu này, giá xây dựng nhà ở chính xác nhất là giá thành nhà ở. Điều này có thể tránh rủi ro cho chủ đầu tư và nhà thầu, để khi hồ sơ thiết kế bị thay đổi là rõ ràng sẽ phát sinh ngay bao nhiêu chi phí.
Tuy nhiên, nhiều chủ nhà vẫn lo ngại về việc khống chế khối lượng trong bảng dự toán chi phí hiện nay. Để đọc và hiểu được bản dự toán cần có kiến thức về kết cấu, giá trị vật tư và quy trình kỹ thuật của kết cấu thì mới theo dõi được lượng kết cấu và đơn giá. Nếu không phải thuê đơn vị tư vấn giám sát độc lập giúp bạn.
Cách tinh chi phí xây nhà dựa trên m2 xây dựng
Cách tính chi phí xây nhà theo mét vuông là rất quan trọng, vì khi chúng ta có được một cái nhìn tổng thể về chi phí xây nhà một cách nhanh chóng và dễ dàng nhất. Để xây dựng một ngôi nhà được cấu tạo bởi nhiều yếu tố khác nhau, trong đó có nhiều chi tiết nhỏ và nhiều kiểu khác nhau, vì vậy bạn cần chú ý những yếu tố này để xây dựng được một ngôi nhà tốt.
Công thức tính chi phí phần móng:
– Móng đơn: chi phí đã thi công đã bao gồm trong đơn giá xây dựng.
– Móng băng một phương: 50% x diện tích tầng 1 x đơn giá phần thô.
– Móng băng hai phương: 70% x diện tích tầng 1 x đơn giá phần thô.
– Móng cọc (ép tải): [đơn giá/m x số lượng cọc x chiều dài cọc] + [Nhân công ép cọc: đơn giá] + [Hệ số đài móng: 0.2 x diện tích tầng 1(+sân) x đơn giá phần thô].
– Móng cọc (khoan nhồi): [đơn giá/m x số lượng cọc x chiều dài cọc]+ [Hệ số đài móng: 0.2 x diện tích tầng 1(+sân) x đơn giá phần thô].
Đơn giá xây dựng phần thô theo mét vuông:
Hiện tại đơn giá xây dựng phần thô nhà phố, biệt thự tại Hà Nội trung bình là 3.200.000đ / m2 -3.500.000đ / m2 xây dựng (tùy theo yêu cầu và quy mô của từng công trình). Chi phí xây dựng nhà hỗ trợ nhà phố, biệt thự trung bình từ 5.200.000 đ / m²-8.000.000đ / m² (tùy theo quy mô công trình và loại vật tư yêu cầu).
Hiện nay, có hai phương pháp phổ biến để tính giá xây dựng theo mét vuông:
Lựa chọn 1:
Chi phí cơ bản = tỷ lệ diện tích sàn 1 x đơn giá của các bộ phận ban đầu
Diện tích sàn (kể cả cầu thang và áp mái) diện tích sàn = 100% diện tích x đơn giá
Sân thượng = 30% -50% diện tích x đơn giá
Mái BCTC = 30% -50% diện tích x đơn giá đóng gói
Ví dụ:Công trình có kích thước rộng 5m x dài 20m = 100m2 xây 3 tầng (1 trệt +2 lầu nghĩa là có 3 sàn bê tông chiều cao tầng từ 13.m-13.5m), đơn giá xây trọn gói 5.200.000 đ/m2 đơn giá xây thô là 3.200.000 đ/m2.
Cách tính:
Móng băng: 15% x 100m2 x 3.200.000 = 48.000.000 đ
Thân nhà: 100% x 3 tầng x x 5.200.000 = 1.560.000.000 đ
Tầng tum: 100% x 50m2 x 5.200.000 = 260.000.000 đ
Sân thượng: 50% x 50m2 x 5.200.000 = 130.000.000 đ
Mái: 50% x 50m2 x 5.200.000 = 130.000.000 đ
Tổng chi phí phải chuẩn bị xây nhà : 48.000.000 + 1.560.000.000 + 260.000.000 + 130.000.000 + 130.000.000 = 2.128.000.000 đ
(Hai tỷ một trăm hai mươi tám triệu đồng)
Lựa chọn 2:
Móng băng = 30-50% diện tích sàn 1 x đơn giá xây thô.
Diện tích xây dựng các tầng tính cả cầu thang, tầng tum =100% diện tích x đơn giá trọn gói.
Sân thượng = 30-50% diện tích x đơn giá trọn gói.
Ví dụ: Công trình có kích thước rộng 5m x dài 20m = 100 m2 xây 3 tầng + 1 tầng tum 50m2 (1 trệt +2 lầu nghĩa là có 3 sàn bê tông chiều cao tầng từ 13.m-13.5m), đơn giá xây trọn gói 5.200.000 đ/m2 đơn giá xây thô là 3.200.000 đ/m2.
Cách tính:
Móng băng: 50% x 100m2 x 3.200.000 = 160.000.000 đ
Thân nhà: 100% x 3 tầng x 100m2x5.200.000 = 1.560.000.000 đ
Tầng tum: 100% x 50m2 x 5.200.000 = 260.000.000 đ
Sân thượng: 50% x 50m2 x 5.200.000 = 130.000.000 đ
Tổng chi phí phải chuẩn bị xây nhà : 160.000.000 + 1.560.000.000 + 260.000.000+ 130.000.000 =2.110.000.000 đ
(Một tỷ bốn trăm ba mươi hai triệu đồng)
Sự khác nhau giữa 2 cách tính:
Cách 1: tính diện tích móng bằng 50% diện tích sàn trệt, không kể diện tích phần mái bê tông cốt thép
Cách 2: tính diện tích móng 15% diện tích sàn trệt, nhưng nhưng tính 50% diện tích mái.
Do đó tùy theo cách tính của mỗi nhà thầu sẽ có một đơn giá khác nhau nhưng nhìn chung giá thành của các nhà thầu không chênh lệch nhiều nên bạn hãy chọn cho mình một đơn vị xây nhà uy tín và có tâm.
Bí quyết giúp gia chủ giảm chi phí xây nhà
Chọn nhà thầu thi công
– Trước khi giao niềm tin và căn nhà, gia chủ nên tham khảo nhiều nhà thầu. Một điều cần lưu ý là giá thấp lúc đầu chưa chắc đã tiết kiệm được sau này. Vì chi phí sửa chữa ngôi nhà của bạn có thể cao hơn chi phí của nhà thầu uy tín ban đầu. Để đánh giá nhà thầu, bạn cần kết hợp nhiều nguồn. Một trong những nguồn này là xác minh công việc thực tế của nhà thầu. Bạn có thể yêu cầu nhà thầu chủ trì tham quan một số công trình tiêu biểu, kiểu dáng và quy mô của những công trình này cần đáp ứng yêu cầu của bạn. Ngoài ra, yêu cầu nhà thầu cung cấp phương án thi công và phương án huy động trên cơ sở tiến độ. Kế hoạch cần tính đến tình hình thực tế (địa điểm xây dựng, đường vận chuyển vật liệu …)
– Bạn cần thỏa thuận với nhà thầu về tiến độ chi tiết của từng hạng mục công việc. Tất cả các nhà thầu nên chuẩn bị lịch trình làm việc chi tiết và các yêu cầu về vật liệu theo thời gian. Tiến độ sẽ trở thành cơ sở để chủ nhà đôn đốc kiểm tra, hai bên sẽ giải quyết theo đúng hạng mục công việc đã thi công.
– Bạn cũng cần biết có bao nhiêu công nhân tham gia vào quá trình xây dựng ngôi nhà để việc đàm phán, định giá với nhà thầu được dễ dàng.
Lựa chọn hình thức thi công
Lựa chọn 1: Chủ nhà tự làm tổng thầu
Theo cách này, chủ đầu tư phải tự lo vật tư và thuê nhân công, đòi hỏi chủ đầu tư phải có thời gian bám sát công trình, hiểu biết nhất định về trình tự thi công và yêu cầu công việc để công việc diễn ra suôn sẻ. Ví dụ, chủ nhà phải biết khi nào cần làm và mua nguyên vật liệu như thế nào, nếu không, công việc sẽ chồng chéo và cản trở nhau. Cũng giống như việc mua vật liệu, nếu bạn mua vật liệu cần được bảo quản sớm mà không có điều kiện bảo quản tốt, chẳng hạn như vật liệu điện, nước (vòi hoa sen, vòi nước, …), chúng rất dễ bị hỏng, thậm chí bị mất. Hoặc trình tự thực hiện dự án như thi công dở dang mái, lát tường có thể gây hư hỏng sàn.
Lựa chọn 2: Cách thi công chìa khóa trao tay
Đây là cách thi công mà gia chủ sẽ giao khoán sản phẩm cho một chủ thầu xây dựng hoặc chia thành nhiều hạng mục nhỏ để giao cho từng nhà thầu như điện nước, cửa, sắt,…
Nếu giao cho chủ thầu, chủ nhà sẽ “nhàn” vì không phải sắp xếp, tính toán. Tuy nhiên, chất lượng công trình sẽ khó kiểm soát. Để hạn chế khó kiểm soát chất lượng, cần làm rõ đơn giá (thường tính theo mét vuông xây dựng) liên quan đến quy cách, vật liệu và tiến độ với nhà thầu.
Nếu chia thành từng hạng mục nhỏ, chủ nhà phải điều tiết tiến độ thi công của các “công nhân” này và giải quyết xung đột lợi ích. Thợ lát gạch và thợ điện thường tranh cãi về chi phí cho việc đục trát để đặt dây điện và đường ống dẫn nước. Chủ nên điều phối thợ để họ cùng làm việc trên tinh thần xây dựng, thay vì cản trở nhau và ảnh hưởng đến ngôi nhà của mình.
Lựa chọn vật liệu xây dựng
– Chủ nhà có thể yêu cầu cung cấp bảng “Danh sách vật tư” dự kiến tất cả các loại vật tư sẽ sử dụng. Đồng thời cũng cần tham khảo giá cả, mã hàng, chủng loại vật tư thiết bị của từng loại vật liệu và yêu cầu người dự toán đưa vào dự toán chi phí.
– Nhiều trường hợp tăng chi phí do chủ nhà chưa từng xem chất liệu thực tế, chỉ xem hình, xem giá rồi quyết định chọn. Nhưng khi đi vào thực tế mới thấy rằng vật liệu này không tốt, vật liệu kia tốt hơn nên nảy sinh sự thay đổi. Đây là trường hợp rất dễ gặp trong quá trình xây dựng nhà cũng như giai đoạn chọn mua nội thất. Để hạn chế vấn đề này, chủ nhà cần dự trù kinh phí khoảng 20% đến 50%. Cần xem xét kỹ trước khi quyết định mua và xây dựng ngân sách mua nguyên vật liệu.
– Để giảm chi phí bảo dưỡng sau này, chủ nhà nên ưu tiên lựa chọn những vật liệu có khả năng chống bẩm bẩn, có khả năng tự làm sạch. Cũng cần lưu ý đến các thương hiệu sản xuất trong nước, vì có nhiều chất liệu không thua kém hàng ngoại mà giá thành lại rẻ hơn.
– Không nên chọn những vật liệu rẻ tiền có thể gây hại cho sức khỏe. Tăng cường sử dụng các vật liệu mới, thân thiện với môi trường được sử dụng tại địa phương.
Một số vấn đề cần lưu ý:
– Thành thật mà nói, từ thiết kế đến tài liệu tham khảo, nó nên được xây dựng như mong đợi, giám sát chặt chẽ tránh lãng phí, thất thoát vật tư
– Trước khi thi công, cần tính toán dự trù kinh phí nhu cầu thuê nhân công và mua vật tư, nguyên liệu. Việc này cần sự tỉ mỉ, tốn nhiều thời gian nhưng rất hữu ích trong việc quản lý chi phí xây dựng. Khoản chi phí được dự toán trước sẽ giúp tiến độ xây dựng nhà ở diễn ra suôn sẻ.
– Xây dựng theo từng giai đoạn giúp đảm bảo kinh phí của gia chủ và tránh vay mượn tiền xây nhà. Câu hỏi cần được đặt ra mỗi khi xem xét một dự án xây dựng là: Phần này của công trình có cần thiết ngay lập tức không? Nếu không, các bộ phận khác sẽ bị ảnh hưởng như thế nào? Nếu chưa làm được, chủ nhà có thể bổ sung sau được không? Ví dụ, nếu dây điện hoặc đường ống nước được thiết kế âm tường, chúng phải được lắp đặt trước, sau đó mới đến các thiết bị như vòi nước, ổ cắm, công tắc và đèn chiếu sáng. Nếu dây điện và nước nổi, bạn có thể đi dây điện và đường ống sau cũng được.
– Các khoản chi tiêu nên được tổng hợp hàng ngày, và các khoản chi tiêu trong vài ngày tới nên được tính trước. Thông tin này sẽ giúp giữ cho ngân sách nằm trong tầm kiểm soát của kế hoạch ban đầu.
Bình Luận